- Степени защиты
- Что это
- Кто выпускает
- Как устроены
- Кто торгует
Ипотечные облигации получили новую степень защиты
В апреле 2023 года вступил в силу Федеральный закон № 409-ФЗ, который снижает риск полной или частичной утраты денежных средств в ипотечном покрытии при банкротстве кредитной организации, в которой открыты счета ипотечного агента. Это повышает кредитное качество ипотечных облигаций.
«Денежные средства, входящие в ипотечное покрытие облигаций, будут храниться в уполномоченном банке на залоговом счету, права по которому заложены в пользу владельцев облигаций», — разъяснила «РБК Инвестициям» суть главной новации закона директор подразделения «Секьюритизация» «Дом.РФ» Елена Музыкина. По ее словам, в результате усиливается защита инвесторов в облигации с ипотечным покрытием — в случае банкротства кредитной организации будет невозможно оспорить выплаты, произведенные с залогового счета в пользу владельцев облигаций, а средства, оставшиеся на залоговом счете после расчетов с кредиторами банка первой и второй очереди, можно будет перевести на залоговый счет в другом банке.
Другие законодательные изменения упрощают выдачу закладных. В частности, на первичном рынке жилья переоформление закладной в связи с завершением строительства недвижимости сможет проводиться без привлечения заемщика и оценщика. Это позволит банкам быстро рефинансировать такие закладные, не беспокоя излишне своих ипотечных заемщиков, и при этом увеличивает возможности банков по выдаче новых ипотечных кредитов, добавила Елена Музыкина.
По просьбе «РБК Инвестиций» она рассказала, что такое ипотечные облигации, как они устроены и кто их выпускает.
Ипотека для инвестиций в недвижимость в 2023 году: какие есть нюансы Недвижимость , Инвестиции , Ипотека , Доходность
Что такое ипотечные облигации
Ипотечные облигации (ипотечные ценные бумаги , ИЦБ) — это облигации, денежный поток по которым формируется из поступлений по пулу ипотечных кредитов, составляющих ипотечное покрытие. Денежные средства, которыми ипотечные заемщики гасят ипотеку, направляются на погашение номинала и купонные выплаты по ипотечным облигациям.
Эмитентом ипотечных облигаций может быть банк, но такая «балансовая» секьюритизация не получила развития, так как не дает преимуществ банку-эмитенту по сравнению с другими способами привлечения ресурсов. На российском рынке эмитент ипотечных бумаг — это, как правило, ипотечный агент.
Ипотечный агент — это специальная организация, которая занимается только покупкой ипотечных кредитов и выпуском ипотечных облигаций. По российскому законодательству (152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), деятельность ипотечного агента строго ограничена, другой деятельности он не ведет.
В России 98% ипотечных облигаций в обращении выпущено ипотечным агентом «Дом.РФ» — 100%-ной дочерней компанией «Дом.РФ», учрежденного государством единого института развития в жилищной сфере. С 2016 года ипотечный агент «Дом.РФ» разместил 55 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму ₽1,7 трлн. В настоящее время в обращении находится 54 выпуска ипотечных облигаций на сумму ₽1,1 трлн.
Кто выпускает ипотечные облигации и для чего
В России ипотечные кредиты выдаются с фиксированной ставкой на срок до 30 лет, что делает их доступными для заемщиков — физических лиц. Ипотечные кредиты — это один из самых низкорисковых активов с наименьшей долей просрочки из всех направлений банковского кредитования. Однако у ипотечного банка, выдавшего такой кредит, возникают существенные процентный риск и риск ликвидности , так как его пассивы имеют намного более короткие сроки возврата. Другими словами, банкам приходится возвращать деньги, которые они заняли у других людей или организаций, гораздо раньше, чем погашаются выданные ими 30-летние кредиты. Это затрудняет для банков управление своими деньгами.
Решением данной проблемы стала секьюритизация — ипотечные кредиты передаются ипотечному агенту и превращаются в облигации со сроком жизни, сопоставимым со сроком ипотечных кредитов. Соответственно, банк получает от инвесторов в такие облигации деньги здесь и сейчас, а долг по бумагам выплачивается постепенно при погашении ипотек.